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徐汇区公房和售后房小区物业服务规范化补贴经费绩效情况的审计调查结果公告
根据《中华人民共和国审计法》的规定,2014年2月至2014年5月,徐汇区审计局对徐汇区公房和售后房小区物业服务规范化补贴经费绩效情况进行了审计调查,并延伸调查了区域内20家物业服务公司及审核物业成本的2家会计师事务所。现将审计调查结果公告如下:
  一、基本情况和审计评价
  为有效解决公房和售后房小区物业费收入与服务成本倒挂问题,进一步提高物业管理费收缴率,提升公房和售后房小区物业服务水平,我区于2008年上半年制定《徐汇区加强公房和售后房小区物业服务规范化管理试行办法》(以下简称“管理办法”),并于当年4月正式启动公房和售后房小区物业服务规范化管理试点工作,由区房管局会同各街道(镇)组织实施,在本区行政区域范围内对保安保洁一体化的公房和售后房小区,实行成本贴补性奖励。
  2012年区房管局对管理办法进行了修订,修订后的管理办法规定,“补贴预算按贴补基准不超过0.40元/平方米•月安排”。补贴方式包括:物业服务成本贴补资金、保安保洁基本设施维护改造资金、无人管理的公房和售后房小区成本托底补贴资金及考核优秀奖励资金等。经费来源采用区财政和街道(镇)承担为主及相关资金匹配的方式安排,其中区属国有企业(徐房集团)下属物业服务企业管理小区的贴补性奖励资金,区财政承担35%、街道(镇)承担35%、企业承担30%;其余物业服务企业管理的小区和实行弄管会小区的贴补性奖励资金,区财政承担50%,街道(镇)承担50%。
  审计调查结果表明,我区的物业补贴经费的管理和使用总体规范、有效,对构建和谐小区、改善居民居住环境、规范保安保洁服务起到了积极的促进作用,同时也调动了物业公司的积极性,物业管理工作取得了一定的进步,得到了居民群众的认可。
  (一) 补贴的范围
  目前,徐汇区公房和售后房小区建筑面积总额为1589万平方米,截至2013年底,共有385个小区和223条弄堂纳入补贴范围,补贴面积为1419.47万平方米,占总面积的89.33%。
  (二) 补贴资金收支情况
  自2008年起,区财政按照管理办法的规定,每年拨付物业补贴专项经费,用于物业服务成本补贴。审计调查发现,2011至2013年,物业补贴经费共安排财政预算1.62亿元,实际支出共计1.36亿元,其中:弥补小区物业服务成本支出1.07亿元,占79%;硬件改造补贴2720万元,占20%;小区托底补贴66万元,占0.5%。
  (三) 补贴资金管理和使用的效益评价
  1. 管理体系基本建立
  根据区房管局要求,各街道(镇)成立住宅小区综合管理联席会议,建立了区、街镇、居民区、物业公司“四位一体”的物业管理模式,为推进物业服务规范化提供了保障。近年来,区房管局逐步制定或修订了一系列规定,从制度上保障了资金的使用及对物业规范化工作的监督,较有效地保障资金使用。自2012年起,房管局再修订了管理办法,实行分类补贴模式,提高了建筑面积2万平方米以下小区的补贴标准,缓解了这类小区无法承担因物业服务人员刚性配置所产生的最低成本的矛盾,政策进一步向小型小区倾斜。
  2. 补贴资金使用取得一定成效
  (1)补贴小区数量进一步增加,受益面积进一步扩大。2011至2013年年平均补贴面积为1423.19万平方米,较前三年增长21%,年均补贴小区数量从300个上升至391个,增长30%。三年总体贴补率达到90%。
  (2)硬件设施补贴投入见效明显,小区面貌得到改观。2011至2013年,全区共投入2720万元用于公房和售后房小区硬件设施改造,其中:整修门卫室6,335.8平方米,小区停车划线226,313米,增设非机动车停车棚227个,警示牌1765个,增设或整修小区主出入口大门199个,更换垃圾桶5183个,整修垃圾房290个及增设公用晾衣架2688个,小区环境明显改观。
  (3)物业一体化补贴投入缓解了收支矛盾,但仍难弥补物业成本。2011至2013年,区政府投入1.07亿元用于补贴物业服务成本,以缓解物业企业因收费标准低、服务成本高导致长期亏损的经营状况,弥补比例对缓和小区收支矛盾起到了积极的作用。但是,目前的补贴标准仍不足以弥补企业运营成本。随机调查20家物业公司盈亏情况发现,给予补贴后,仅1家物业公司2011至2012年亏损得到了弥补,即使加上小区公共收益,也仅有4家物业公司在同一时期可通过政府补贴弥补全部经营亏损。
  (4)建立物业托底保障机制,保障居民切身利益。2011至2013年,区房管局投入66万元建立了托底保障办法,加强了对因物业公司抛盘而无人管理小区的应急措施,有效保障了小区居民的利益,同时区房管局积极扩大物业公司的储备,确保抛盘小区能及时有物业公司接盘,有效减少政府托底小区数量。
  二、审计调查发现的主要问题
  (一) 补贴金额审核方面
  根据管理办法资金拨付条款规定,物业贴补经费根据中介机构审定金额予以拨付。而目前各中介机构在审核中存在以下问题:
  1. 核定方式不统一。各中介机构在核算小区收支方面口径不一致,如部分中介机构将物业公司管理费用计入物业服务成本,部分中介机构未予计入。
  2. 标准执行不严格。根据管理办法规定,物业费等收缴率低于70%的,应扣除20%余款。个别中介机构未按房管局要求剔除补缴以前年度的旧欠部分。
  (二) 补贴资金使用方面
  部分下拨资金累计结余较大。由于部分弄管会能够基本实现自收自支,补贴资金的实际支出不多,因此导致结余较大。
  (三) 物业考核方面
  考核制度存在一定局限性。目前采取由房办、街道和小区居委对物业公司及居民满意度进行考核的过程中,房办的满意度调查数据主要来自居委会,非第三方社会调查机构,在调查对象的选择上带有一定的主观性,不利于问题的发现与纠正。
  三、审计处理及整改情况
  对上述问题,徐汇区审计局已经出具了审计报告,同时提出了“进一步规范补贴资金计算工作,确保资金拨付准确性”等五条审计建议。区房管局已经按照要求进行了整改:
  1、关于各中介机构在审核物业补贴经费过程中存在核定方式不统一,标准执行不严格的问题,区房管局已重视和加强对年末物业补贴经费的审计工作。近期,区房管局召集了参与2012、2013年公房和售后房小区物业服务规范化补贴资金审计工作的各会计师事务所,召开审计前专题准备会议,明确要求各中介机构按照统一标准框架实施审计,并印发了《物业小区审计收支口径的说明》。经检查,该说明中将物业公司管理费用计入物业服务成本的标准进行了统一,并明确按权责发生制要求统计各项经营收入。
  2、关于部分街道弄管会补贴资金的累计结余较大的问题,区房管局已经与相关街道进行了沟通。将结合对该街道弄堂更新工程,有效使用结余资金。
  3、关于物业补贴经费的考核制度存在一定局限性的问题,区房管局正在对《徐汇区加强住宅小区物业服务规范化管理办法》进行修改。在新修订的管理办法中将采取引入两家专业社会调查机构分别实施考核,每半年考核一次,考核内容主要针对物业公司所签订的年度目标责任书的执行情况,进一步规范物业补贴经费的考核工作,管理办法修订稿已在完善和听取意见过程中。
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